[경매 독학 1편] 퇴사 후 첫 도전! 고양지원 경매 입찰, 무엇부터 준비해야 할까? (ft. 왕초보 준비물)

 

 

안녕하세요! 저는 N잡러 시대를 넘어, 생계를 위해 N개의 도전을 이어가고 있는 평범한 사람입니다. 오늘은 제 인생의 큰 변곡점이었던 퇴사와 작은 사업 시작, 그리고 그 과정에서 마주한 #부동산경매 도전기를 풀어보려 합니다. 그중에서도 #경매독학 으로 첫 입찰에 나섰던 #고양지원경매 경험을 시리즈로 공유하고자 합니다.

 

이 시리즈는 경매 고수의 완벽한 성공 스토리가 아닙니다. 오히려 #법원경매초보 가 맨땅에 헤딩하며 좌충우돌했던, 날것 그대로의 기록에 가깝습니다. 저처럼 경매에 대해 막연한 두려움과 호기심을 동시에 가진 분들께 조금이나마 용기와 현실적인 정보가 되기를 바랍니다.

 

 

프롤로그: 왜 하필 '경매'였을까?

 일생일대의 도전이라 생각하며 직장을 그만두고 작은 교육사업을 시작했습니다. 10평 정도의 작은 사무실도 발품팔아 저렴하게 구했고 아직 의욕은 넘치고 있습니다. 벌어놓은 돈을 조금씩 써가며 당장의 생계를 걱정해야 하고 플러스, 이 모든 것들을 미래를 위한 투자라고 생각합니다.

 

 솔직히 말해, 경매는 제게 '돈을 벌기 위한' 가장 현실적인 수단으로 다가왔습니다. 경제 상황으로 집 값은 주춤하고, 아파트 뿐만아니라 빌라의 시세는 떨어지는 시기라고들 합니다. 여러 자료들을 모은 후, 경매를 시작해야겠다고 마음 먹었고, 단순히 시세보다 싸게 사서 비싸게 팔겠다는 생각보다는, 안정적인 주거 공간 혹은 사업 공간을 저렴하게 마련할 기회로 본 것이죠!
 그것도 생애최초주택구매로요!

 

하지만 '싸다'는 이유만으로 덜컥 집을 살 수는 없는 노릇! 저만의 #첫경매 목표이자 기준을 세웠습니다.

1. 가장 저렴한가? (예산은 한정적이니 당연한 순위!)
2. 내가 살만한 상태인가? (혹은 최소한의 리모델링으로 감당 가능한 수준인가?)
3. 내가 살 수 있는 위치인가? (역 근처? 조용한 동네? 영화관, 학교, 병원 등 주요 시설 차로 30분 내 거리?)

이 기준에 맞춰 물건을 찾고, 분석하고, 입찰하기를 반복했습니다. 그리고 세 번의 도전 끝에 드디어 첫 낙찰의 기쁨을 맛볼 수 있었습니다. (물론, 그 과정이 순탄하지만은 않았습니다. 이 이야기는 시리즈 후반부에 자세히 풀어낼게요!) 제 나름의 성공 요인이 있다면, 무작정 높은 가격을 쓰기보다 '특정 비율'과 '나의 마지노선'을 철저히 계산해서 입찰가를 정했다는 점입니다.

 

 

맨땅에 헤딩! 경매 독학으로 배운 필수 기초

학원 다닐 시간도, 비용도 부담스러웠던 저는 #경매독학 의 길을 택했습니다. 유튜브, 블로그, 관련 서적을 닥치는 대로 찾아봤죠. 수많은 정보 속에서 초보자가 가장 먼저 해야 할 필수적인 두 가지를 깨달았습니다.

• 권리분석: 이게 가장 중요하더군요. 등기부등본을 보고 인수해야 할 권리는 없는지, 임차인 문제는 없는지 등을 파악하는 과정입니다. 잘못 분석하면 보증금을 날릴 수도 있다는 말에 정말 꼼꼼히 공부했습니다. (자세한 방법은 다른 전문가분들 자료가 훨씬 좋습니다!)
• 현장답사 (임장): 서류만으로는 알 수 없는 실제 물건의 상태, 주변 환경, 점유자 현황 등을 직접 확인하는 과정입니다. 특히 저는 실제 거주 가능성까지 염두에 뒀기에 더 중요하게 생각했습니다.

물론 이 두 가지만으로 경매의 모든 것을 알 수는 없습니다. 하지만 최소한 입찰에 참여하기 위한 기본 중의 기본이라는 생각으로 시간과 노력을 투자했습니다.

 

 

드디어 실전! 경매 D-day, 이것만은 꼭 챙기세요 (feat. 고양지원)

수없이 시뮬레이션을 돌리고 드디어 첫 입찰 D-day! #고양지원경매 로 향하는 날이 밝았습니다. 처음 법원에 가는 길은 어찌나 떨리던지요. 혹시나 빠뜨린 건 없을까 가방을 몇 번이나 확인했는지 모릅니다. 저처럼 처음 경매 법원에 가시는 분들을 위해 필수 준비물을 정리해 봤습니다.

1. 신분증: 본인 확인을 위해 반드시 필요합니다. 주민등록증, 운전면허증, 여권 모두 가능합니다.
2. 도장: 입찰서류에 날인해야 합니다. 꼭 인감도장이 아니어도 괜찮습니다. 저는 일반 막도장을 사용했습니다. (대리 입찰 시에는 인감도장과 위임장 등이 필요하니 주의!)
3. 입찰보증금: 가장 중요하죠! 보통 최저매각가의 10% 금액을 준비합니다. 반드시 은행에서 자기앞수표 한 장으로 발행해가세요. 현금으로 여러 장 가져가면 안 됩니다! (금액은 공고된 내용을 재차 확인 필수!)
4. (선택) 입찰 서류 양식: 법원에도 비치되어 있지만, 미리 양식(기일입찰표, 입찰봉투, 위임장 등)을 준비해가면 당황하지 않고 차분히 작성할 수 있습니다. 인터넷 법원 경매 사이트에서 다운로드 가능합니다.

 

첫 방문이라면 필독! 고양지원 미리보기 (위치, 주차, 분위기)

제가 첫 입찰을 경험한 #고양지원 (의정부지방법원 고양지원)은 경기도 고양시 일산동구 장항동에 위치해 있습니다.

• 위치: 대중교통 접근성은 나쁘지 않지만, 자차를 이용하시는 분들도 많습니다.
• 주차: 법원 내 주차 공간이 있지만, 경매가 열리는 날에는 매우 혼잡합니다. 오전에 일찍 도착하거나, 인근 공영주차장 이용 또는 대중교통 이용을 강력히 추천합니다. 주차 때문에 입찰 시간을 놓치면 안 되니까요!
• 분위기: 처음 법원에 들어서면 특유의 엄숙하고 딱딱한 분위기에 살짝 압도될 수 있습니다. 하지만 경매가 열리는 입찰 법정 근처로 가면 분위기가 사뭇 다릅니다. 서류를 들고 분주히 움직이는 사람들, 삼삼오오 모여 정보를 나누는 사람들(특히 경매 학원에서 나온 듯한 분들!)로 북적입니다. 처음엔 어색하고 긴장되겠지만, 다들 같은 목적을 가지고 모인 곳이니 너무 위축될 필요는 없습니다.

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이렇게 만반의 준비(?)를 마치고 떨리는 마음으로 고양지원 입찰 법정으로 향했습니다. 과연 저의 첫 #경매입찰 은 순조로웠을까요? 입찰서는 제대로 작성했을까요?

 

다음 [경매 독학 2편]에서는 드디어 고양지원 입찰 당일, 실수하기 쉬운 입찰서 작성법부터 숨 막히는 개찰 현장 분위기, 그리고 고양지원만의 독특한 진행 방식까지 생생한 후기를 들려드리겠습니다!

 

저의 #첫경매 도전기, 앞으로도 많은 관심 부탁드립니다! 궁금한 점은 댓글로 남겨주세요.